BUYING AND LIVING IN
DOWNTOWN TORONTO

Downtown Toronto is one of the most vibrant and exciting places in all of Canada, but what does it take to call it home?

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博客

Toronto house price2020

多伦多房价的2020及2021展望

七月多伦多市场分析 近两个月开始,房价已经开始回暖,让人看到了希望。但是由于冠状病毒引起的经济衰退可能会造成长期的经济损失,因此无法确切的保证房价会很快恢复到当前的高位。但是目前的回暖趋势还是让很多多伦多卖房者,特别是着急出手房源的房东,更是想抓住现在的涨幅快速出手。 多伦多市中心的房价在2020年初涨幅迅猛。政府政策制定者瞄准的“软着陆”变得更加难以捉摸。我们认为,政客们希望将市场引导到一个典型的年度房地产周期,其价格增长率每年在1-3%之间,这与收入的增长保持一致。 大多伦多地区的公寓价格一直以前所未有的速度持续上涨。如今,按照人们的正常工资水平,平均价格的多伦多市中心公寓已经无法负担,而且平均的多伦多公寓比卡尔加里的一整栋房屋都贵!所以多伦多的人均负债率是十分高的。 买房的关注点也一直在改变。价格低于60万加元的公寓所占比例有所上升,而价格高于60万加元的公寓的兴趣在减弱。下图是至7月的多伦多基准房价的曲线图: 图中我们可以看到基准房价还是呈下降趋势的。 但是房屋价格的中位数从今年四月开始有十分迅猛的,因为疫情对于平均房价的影响还是很大的。通过上图而看,平均房价在7月已经基本恢复了疫情前的水平, 并且并没有变平缓的趋势,所以还是有进一步增长的趋势。 2021 多伦多房屋走势推测 根据RE / MAX之前的房地产预测,在2019年初,多伦多大都市的房价将仅上涨2%,而Royal LePage的房价则保守地上涨了1%。最终,多伦多地铁的基准价格上涨了6%!这说明房价是很难精准的预测的,但是有几个核心点是影响房价的关键。 平均偿还能力 租金上涨快于收入上涨,因此首次购房者很难拿出首付。通过正常的工资,需要十年甚至几十年才能凑够多伦多的首付,而偿还贷款的压力也是巨大的。有了疫情的影响,失业率的飙升以及长期经济的影响,在近年内,房地产也是会有一定影响的。不过,多伦多好在抗压能力强,因为人口的涌入基数大,新移民的数量多,所以经济以及房价的恢复速度也会比别的城市要更加快速。 2. 非必要需求 由于非核心需求是“可选的”,买房者会更长时间的在房市进行“潜水”观望市场。所以当市场不稳定的时候,这些非刚需买家会暂停自己的购买需求。所以对于今年底以及明年的展望,最大的一个要素就是什么时候人们能真正的恢复疫情前的生活。 非必要需求一大部分的都在于投资,现阶段由于疫情的影响,对人们旅行的阻碍是很巨大的,再附加上征收的15% 的国外买家税,目前一大批的外国买家都处于了停滞阶段,对于多伦多这样的移民国家,海外买家的减少,对于地产市场的活跃度还是有一定影响的。但是旅行阻碍环节了之后,国外买家的市场也会随即恢复。 3. 长期租金 多伦多有近40%的公寓未被业主使用,因此租金投资是房价的重要驱动力。只要有安全健康问题存在,国内对长期租金收入财产的兴趣就会枯竭。取消社会隔离政策后,政府尚未制定针对拖欠租金的房东帮扶策略。租户将如何偿还三到六个月的租金欠款? 并且因为学校都变成了网路授课,所以很多留学生都选择了回国进行网络课程,这也导致了很多出租房目前的空置问题。 多伦多目前的家庭负债情况 大多伦多地区的价格上涨。价格上涨降低了承受能力,并给价格带来下行压力。根据经验法则,当房屋拥有成本超过家庭收入的40%时,被认为负担不起。 2020年3月,多伦多的房屋拥有成本占家庭收入中位数的68%。换句话说,在冠状病毒影响之前,在低利率环境下,多伦多的房价已经超过了经济基本面。但是,鉴于价格已经很高,当前的价格上涨不会很简单的使得房屋的可负担性大幅度降低。 目前市场下,卖家应该出手吗? 从卖方的角度来看,市场上有更多的变化会影响价格下降,并且疫情所造成的经济问题可能会在未来几年表现的更加明显。因此现在可能比两年内更好的销售时间。 当然,可能作为卖家,您也会担心现在刚需的买房者不愿意出太高的价格,如果有这样的顾虑,您也可以通过今年下半年对房屋进行一些简单的装修升级,并且确认好自己的合作经纪人,这样再2021年新的一年到来的时候,做好卖出的准备。而且年度房地产周期通常会在上半年有利于卖方。

疫情对多伦多房地产的短期与长期影响

从销售热度的降低到改变房屋的展示以及销售模式,这种全球性流行病将在短期和长期内改变加拿大的房地产。 要说过去几个月的事件对我们的社会运作方式产生了前所未有的影响,这是大家都有目共睹的,疫情对于各个国家的各行各业都有着一定程度的影响。随着COVID-19全球大流行的威胁在加拿大范围内日益增长,并且各级政府都制定了通过社会隔离制止社区扩散的政策,数以百万计的非必要劳动力现在正在家中工作,并且限制了人们的聚集以及访问一些本来火热的公共区域。 为了确保高风险公民的安全和防止我们的医疗体系不堪重负,加拿大的政府出台了很多积极的防治措施为了将生长人数的曲线拉平。但是,这些措施也对依赖人与人互动的行业(如餐馆和美发沙龙)产生了深远的影响。当冠状病毒的风险消退时甚至是现在,这些还导致人们担心全球经济衰退和消费者购买力有限。从疫情开始到现在,我也经常听到人们议论,疫情带来的对经济的影响会远比疫情本身要更加长远。 房地产行业,这是一个典型的例子,如果要“照常营业”,就需要进行一系列的调整,例如被叫停的开放屋活动。虽然安省政府将经纪人和房地产经纪人被视为必要业务,但我们的运作方式发生了一些重大变化,在疫情期间,很多都变成的远程看房,直播看房,所以与客户之间建立的互相信任边的尤为重要。 由于疫情对于市场的影响,很多的投资者对多伦多的房地产持观望状态。现在有很多文章对市场进行了分析。在我看到的比较权威的文章中,我总结了以下对多伦多市场短期与长期的展望: 在短期内 春天比预期的凉爽 在3月11日世界卫生组织宣布COVID-19大流行之前,今年春季房地产市场的销售旺季有望将创历史新高。加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Realty)透露,2月份的同比销售特别火热,在全国范围内增长了27%,这表明繁忙的春季购买季节已经开始。多伦多和温哥华房地产的销售业绩相似; 交易量分别同比增长45.6%和44.9%。同样,在市场上缺乏新房产是主要城市中心地区的普遍现象,这样卖家市场的势头越发猛烈。 尽管开端强劲,但由于疫情的到来,买卖双方的活动都按了暂停键。在健康和经济状况不确定的情况下,买主可能会决定暂缓购房,而卖主在不着急的情况下,看到市场的不稳定性,也可能会暂时持观望态度,等市场恢复火热再重新上市。 但是,仍然有一些人现在需要买卖,例如那些已经卖掉房屋并急于购买新房屋的人。这些“积极进取”的买卖双方包括需要搬到工作地点,正在离婚或需要快速换房屋大小因为有了家庭新成员的一些人。同样,在就业和收入状况可能迅速变化的时候,购房者可能会犹豫不决地购房。他们可能会警惕面对金融市场低迷时失去的储蓄,或者担心短期内失业,这将危及他们获得房屋抵押贷款的能力。总体而言,随着形势的发展,那些没有紧迫房地产需求的人现在很可能会静观其变。 房产代理人需要寻找取代面对面服务的新选择 在家庭办公的日常中,房产经纪人面对的最明显的挑战之一就是向有意购买者展示要出售的房屋,因为每个人都对公共健康风险保持高度警惕,并希望尽量减少亲身接触。 在过去的两三个月内,我有很多客人都选择了用手机视屏的形式与我进行远程看房。现在的科技时代这是完全可行的,但我的很多客人还是反应这样的非传统方式还是缺失了身临其境的感觉,所以在做决定的时候还是会比较的犹豫。事实也确实如此,很多人买房都是要看实际的感受,远程总是会有缺漏没有注意到的点,所以,如果要多伦多的房地产能做到完全让客人只凭远程就可以完全的了解房子,还是比较难的事情。所以,很多人都还是会等待疫情的结束,所以可以预期,短期内疫情结束之后,会有积压的一批卖家买家涌入市场中来。 在长期 市场将反弹 很难预测COVID-19将持续多长时间,以及对个人,企业和市场的影响。 虽然情况截然不同,但安大略房地产市场上次出现买卖双方的僵局是在2017年春季,当时前省政府推出了公平住房计划,其中包括一揽子外国措施。大多伦多地区的买家税以及新的租金控制。尽管这些措施本身并没有阻碍买家的财务能力,但它们却导致了市场的“心理”冷却,因为在不确定的时期内没有人愿意参与房地产交易。这种冷却的影响一直持续到2019年下半年,之后房屋销售和价格开始再次出现同比显著增长。 但是,现实情况是,市场的基本面(尤其是在GTA和其他主要城市中心地区)没有改变;由于可供出售房屋的供应仍然很少,被压抑的买主需求一直在增加。由于可用的存货有限,再加上安大略省大城市(如多伦多)的人口增长,一旦减轻了COVID-19带来的健康风险并且金融市场趋于稳定,我们可以预期市场活动将迅速恢复。 话虽如此,随着人们的反应并适应市,省和联邦政府的现行指令,我们可以预期房地产销售会受到影响。

手把手教你住在condo的你如何申请车位

住house可以自己装充电桩,我住condo该怎么办,现在的停车位没有充电的地方啊。这里Matthew Yan告诉大家,根据Condominium Authority of Ontario的规定,在安省,公寓住户有权向管理处要求在停车位安装充电设备。而公寓管理处必须要同意住户的诉求,除非安装充电设备会出现以下三种问题: 1. 安装充电设备违反1998年颁布的共管公寓法案(Condominium Act, 1998)或其他相关法律2. 安装充电设备会对公寓大楼的地基、结构造成不利影响3. 安装充电设备会对公寓大楼或住户造成健康和安全风险 公寓管理处没有发现以上问题同意住户诉求之后,安装充电设备的费用将由住户与公寓管理处协商决定。Matthew了解到,在大多数没有电动车车位的condo,安装充电设备的费用还是会由住户自己承担,但新的公寓就会好很多,安省规定新建公寓必须要有至少20%的车位是电动车车位。 那申请过程具体怎么操作呢?公寓住户要提交书面申请并包括以下三点内容: 1. 标明住户的个人信息和的地址信息 2. 由住户本人签字 3. 附上草图、充电设备规格等必要安装信息 有需要申请的小伙伴想了解更多的话,请戳下面的链接查看英文手把手教学和申请模板 手把手教学英文链接 https://www.condoauthorityontario.ca/en-US/resources/electric-vehicle-charging-station-regulations/step-by-step-guide/ 申请模板英文链接 https://www.condoauthorityontario.ca/en-US/resources/electric-vehicle-charging-station-regulations/evcs-templates/

多伦多下半年房地产展望

为防止病毒传播,房地产经纪人已在整个城市和全国范围内进行调整,以适应进行房地产交易的新常态。虽然房地产业被认为是必不可少的服务,并被安大略省政府允许继续经营,但开放房屋却停了下来。作为回应,新的方式是通过使用互动式360度游览或实时视频会议向潜在买家展示房屋。

买房租房,准备工作要做好,否则面临不必要的麻烦及损失!

在加拿大及时开通水,电,煤气,是确保能够在入住新房时正常使用能源的关键。如果是房屋买家,一般来说律师会帮忙办好账号的过户,但是,最好还是要自己去和Utility 公司确认以下,因为很多时候会有人为的失误导致过户不成功,而发现的时候,自己的水电就已经被停了。同时的,如果是租房,租客必须保证在入住日之前将Utility 用自己的名字以及银行卡信息开设账户,并且需将确认函交予房东。很多留学生租房时没有将这一点看的很重要,但其实这件事情是不能拖拉的,因为没有及时办理的话,很可能都没有办法拿到钥匙!现在有很多公司都是可以网上填表,但是需要几天的时间去完成整个过程,所以,不要拖到入住的前一天!当然,最直接的方式还是电话办理,这样一般都会是当场生效的,并且要的文件也相对较少。 在多伦多GTA大区,不同的区域所用的能源公司也是不同的,一定要确保用自己区域的公司。我对于水电,燃气总结了以下的公司。没有特殊情况,可按照自己区域的相应公司进行办理: Hydro 公司: Halton Region - 荷顿郡 Oakville Hydro:905-825-9400 Burlington-布灵顿 Burlington Hydro:905-332-1851 Milton-米尔顿 Milton Hydro:905-867-4611 York Region - 约克区 Markham-万锦、Richmond Hill-列治文山、Vaughan-旺市、Aurora-奥罗拉、Newmarket-新市 Alectra Utilities (前身是 Powerstream) : 877-963-6900 Peel - 皮尔区 Mississauga-密西沙加 Alectra Utilities (前身是…

对家进行改造升级哪些需要申请“建筑许可”?

建筑许可能够让市政帮忙确认所建造的东西是安全,防火,无环境影响的。开工之前申请,确保不会因为违建而导致日后不必要的拆除损失。前后院是经常大家改造的重心,但是规定其实也是很多的,需要保留一定的绿化面积,并且也要保证水能正常排出,不堆积在别人家,所以并不是在自己家门口就可以“随心所欲”的, 总结来说,需要申请许可的一些改造包括: 当建造超过10 square meters的建筑时 更改建筑用途 搭建临时建筑 污水系统的安装及改造 为原本的建筑装修,修理或者加建 所以在动工改造之前一定要多方询问清楚是否合规,是否需要申请许可。并且要找专业的团队来进行建设,确保施工的质量。

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