多伦多房价的2020及2021展望
七月多伦多市场分析
近两个月开始，房价已经开始回暖，让人看到了希望。但是由于冠状病毒引起的经济衰退可能会造成长期的经济损失，因此无法确切的保证房价会很快恢复到当前的高位。但是目前的回暖趋势还是让很多多伦多卖房者，特别是着急出手房源的房东，更是想抓住现在的涨幅快速出手。
多伦多市中心的房价在2020年初涨幅迅猛。政府政策制定者瞄准的“软着陆”变得更加难以捉摸。我们认为，政客们希望将市场引导到一个典型的年度房地产周期，其价格增长率每年在1-3％之间，这与收入的增长保持一致。
大多伦多地区的公寓价格一直以前所未有的速度持续上涨。如今，按照人们的正常工资水平，平均价格的多伦多市中心公寓已经无法负担，而且平均的多伦多公寓比卡尔加里的一整栋房屋都贵！所以多伦多的人均负债率是十分高的。
买房的关注点也一直在改变。价格低于60万加元的公寓所占比例有所上升，而价格高于60万加元的公寓的兴趣在减弱。下图是至7月的多伦多基准房价的曲线图：
图中我们可以看到基准房价还是呈下降趋势的。 但是房屋价格的中位数从今年四月开始有十分迅猛的，因为疫情对于平均房价的影响还是很大的。通过上图而看，平均房价在7月已经基本恢复了疫情前的水平， 并且并没有变平缓的趋势，所以还是有进一步增长的趋势。
2021 多伦多房屋走势推测
根据RE / MAX之前的房地产预测，在2019年初，多伦多大都市的房价将仅上涨2％，而Royal LePage的房价则保守地上涨了1％。最终，多伦多地铁的基准价格上涨了6％！这说明房价是很难精准的预测的，但是有几个核心点是影响房价的关键。
- 平均偿还能力
租金上涨快于收入上涨，因此首次购房者很难拿出首付。通过正常的工资，需要十年甚至几十年才能凑够多伦多的首付，而偿还贷款的压力也是巨大的。有了疫情的影响，失业率的飙升以及长期经济的影响，在近年内，房地产也是会有一定影响的。不过，多伦多好在抗压能力强，因为人口的涌入基数大，新移民的数量多，所以经济以及房价的恢复速度也会比别的城市要更加快速。
2. 非必要需求
由于非核心需求是“可选的”，买房者会更长时间的在房市进行“潜水”观望市场。所以当市场不稳定的时候，这些非刚需买家会暂停自己的购买需求。所以对于今年底以及明年的展望，最大的一个要素就是什么时候人们能真正的恢复疫情前的生活。
非必要需求一大部分的都在于投资，现阶段由于疫情的影响，对人们旅行的阻碍是很巨大的，再附加上征收的15% 的国外买家税，目前一大批的外国买家都处于了停滞阶段，对于多伦多这样的移民国家，海外买家的减少，对于地产市场的活跃度还是有一定影响的。但是旅行阻碍环节了之后，国外买家的市场也会随即恢复。
3. 长期租金
多伦多有近40％的公寓未被业主使用，因此租金投资是房价的重要驱动力。只要有安全健康问题存在，国内对长期租金收入财产的兴趣就会枯竭。取消社会隔离政策后，政府尚未制定针对拖欠租金的房东帮扶策略。租户将如何偿还三到六个月的租金欠款? 并且因为学校都变成了网路授课，所以很多留学生都选择了回国进行网络课程，这也导致了很多出租房目前的空置问题。
多伦多目前的家庭负债情况
大多伦多地区的价格上涨。价格上涨降低了承受能力，并给价格带来下行压力。根据经验法则，当房屋拥有成本超过家庭收入的40％时，被认为负担不起。
2020年3月，多伦多的房屋拥有成本占家庭收入中位数的68％。换句话说，在冠状病毒影响之前，在低利率环境下，多伦多的房价已经超过了经济基本面。但是，鉴于价格已经很高，当前的价格上涨不会很简单的使得房屋的可负担性大幅度降低。
目前市场下，卖家应该出手吗？
从卖方的角度来看，市场上有更多的变化会影响价格下降，并且疫情所造成的经济问题可能会在未来几年表现的更加明显。因此现在可能比两年内更好的销售时间。
当然，可能作为卖家，您也会担心现在刚需的买房者不愿意出太高的价格，如果有这样的顾虑，您也可以通过今年下半年对房屋进行一些简单的装修升级，并且确认好自己的合作经纪人，这样再2021年新的一年到来的时候，做好卖出的准备。而且年度房地产周期通常会在上半年有利于卖方。