为什么楼花需要两次交接？

目前在多伦多，购买二手房和楼花是两个完全不同的过程。购买楼花，在最终交房之前，会有很多个不同的阶段。单单交割来说，就有两次。第一次是临时入住交房（Interim Closing), 这其实就是拿到钥匙的那一天开始算起。 第二次才是真正意义上拿产权的最终交割（Final Closing)。

临时入住（Interim Closing）交房究竟是指什么?

临时入住( Interim Closing) 交割是指你获得钥匙并可以使用该物业的日子与最终交割之间的时间段。与开发商或供应商确认你的单元（Unit）可以临时入住日期后，你的律师将收到证明期间交割的文件。当你的律师收到此文件后，即使建筑物中的所有单元可能尚未完成，你也可以搬入建筑物。

较低的楼层将首先进行第一次交割，因为建筑商会逐步往上完成每个套房和建筑物公共空间中的施工。在大多数情况下，有数百名买家，因此此入住期需要分时间段来完成。

最值得主要的是，在第二次最终交割之前，你尚未拥有该单元的产权，只有临时居住权。临时入住的时间范围每个楼和开发商都不同，这意味着你的临时入住期可能持续数周到数年。平均注册时间通常为3-6个月。通常，如果你位于建筑物的较低楼层，则有资格获得较早的入住日期，然而，你与最终交割的时间差也较长。

第一次与第二次交割最大的不同是什么？

两者之间的最大区别是你要向建筑商支付的费用。在临时入住期间，您需要向开发商支付入住费，因为你尚未拥有该物业的产权，然而建筑商提前批准了你使用该物业。建筑物的建造完成并向土地注册处注册后，无论楼层高低，所有单位的最终截止日期通常相同。最终交割后，你也就不用再缴纳入住费了，并且抵押贷款付款会生效。因此，在临时入住阶段，你是无法去偿还抵押贷款本金的。临时入住费用( Interim Closing Cost) 包括抵押贷款的仅利息部分+估计的公寓费用+估计的税金。

临时入住费用( Interim Closing Cost)包括什么？

在你的临时入住期间，你将需要向开发商支付临时入住费。由于你尚未拥有该物业的产权，因此在过渡期间你无需支付抵押贷款费用。您的临时入住费用通常低于抵押贷款每月的费用。无论你是否在临时入住日期入住，你都必须支付这些费用，直到最终交割。

根据安大略省公寓管理局网站的数据，每月的临时费用基于以下三点：

● 按规定利率计算的未付购货款余额的利息（按月计算）

● 该单位的每月估计市政税

● 该单位的预计公摊费用。

开发商无法通过这些临时占用费用获利，这是反向确保了两次交接之间的时间开发商会尽可能的缩短。

第一次交割可以将房屋出租吗？

首先当你购买楼花的时候，开发商会明确告知你是否允许房屋出租在临时入住期间。

为了在临时入住期间出租你的单元，你需要获得建筑商的书面许可，因为从真正意义上来说，直到最后关闭日期，建筑商才是你单位的所有者。租金许可可以包含在你的《买卖协议》中，最好在开始建造之前就避免向建筑商说明您的意图，以避免法律上的麻烦。如果开发商允许了，并计划在临时入住期间进行租赁，请务必注意，你不能以主要居民身份申请HST返利，需要以投资者身份申请。